I metri quadri sono importanti, il numero dei locali anche, poi si passa ai servizi, agli spazi esterni, alla zona di ubicazione, alla presenza dell’ascensore e del posto auto. Ma quando si inizia a cercare una casa da acquistare, in fin dei conti, la primissima cosa che si analizza è il prezzo dell’immobile.
In seconda analisi, si mette in conto la rata del mutuo, l’eventuale provvigione dell’agenzia e le spese necessarie per traslocare o ristrutturare, finendo per lasciare il costo del rogito come ultima ruota del carro della compravendita. In questi casi, all’acquirente può arrivare una spiacevole sorpresa, ovverosia quella che, in maniera impropria e troppo generica, viene chiamata spesa del notaio. Eppure, questa voce non riguarda il solo compenso del professionista.
Costo del rogito? Non spetta tutto al notaio
Quando si acquista casa, errore molto comune è ritenere che la totalità del pagamento del rogito vada al notaio. Invece, nel conto complessivo ci sono delle voci effettivamente destinate al notaio come compenso per l’attività svolta (dalla preparazione dell’atto fino alla stipula finale), mentre altre spese (tributi e oneri vari connessi al trasferimento dell’immobile) vengono sì riscosse dal professionista, ma solamente per versarle allo Stato per conto del futuro proprietario di casa.
La comprensione di questa prima distinzione permette di leggere correttamente un preventivo notarile e, soprattutto, di avere chiaro fin dall’inizio l’ammontare del budget necessario all’acquisto.
Le imposte, infatti, coprono una quota rilevante della somma richiesta dal notaio al momento dell’atto. In presenza dei requisiti per le agevolazioni sulla prima casa, a seconda della natura del venditore e del tipo di immobile, entrano in gioco l’imposta di registro oppure l’IVA, oltre alle imposte ipotecaria e catastale sempre presenti.
Quando l’acquisto avviene da un privato, il sistema fiscale applicabile è diverso rispetto a quello previsto per una compravendita soggetta a IVA, come può accadere acquistando da un’impresa costruttrice. A incidere è anche la distinzione tra prima e seconda casa poiché, nel primo caso, la normativa prevede che l’acquirente abbia diritto a delle agevolazioni che riducono la tassazione.
Confronto tra preventivi notarili: perché possono essere diversi?
A finire nel confusionario calderone delle spese notarili può esserci anche il confronto tra preventivi. Se due notai presentano importi differenti, infatti, non deve essere immediato ritenere che uno dei due applichi costi più elevati al pari delle prestazioni.
Prima di confrontare le cifre, pertanto, è fondamentale verificare che i preventivi comprendano le stesse voci e siano riferiti alla stessa operazione. Questo perché, in base al valore dell’immobile, al regime fiscale applicabile, alla presenza di un mutuo, alla complessità della pratica ed alle spese accessorie legate alla stipula, il totale può variare sensibilmente. Inoltre, se l’acquirente ha necessità di richiedere un finanziamento, bisogna aggiungere il costo dell’atto relativo al mutuo, con tutti gli adempimenti collegati.
Dal preventivo alla firma: conoscere prima i costi
Arrivare al rogito senza avere una stima precisa delle somme da sostenere, può ostacolare, o quantomeno rendere più difficile, l’iter dell’intero acquisto di una casa, prima o seconda che sia. Per questo è opportuno imparare a comprendere come quella cifra sia stata costruita, chiedendo al notaio un preventivo scritto e piuttosto dettagliato, nel quale siano distinguibili il compenso professionale, le imposte spettanti all’erario e le altre spese previste per la conclusione della pratica.
Nella fase preliminare, il portale NotaioFacile, attivo dal 2012, si posiziona come un efficace strumento di confronto e risparmio, dal momento in cui è stato pensato per aiutare il cittadino a orientarsi tra le diverse componenti della spesa. Inoltre, esistono calcolatori online che permettono di farsi un’idea delle spese, fornendo all’utente una prima indicazione sulla base dei dati inseriti.
È importante ricordare, però, che questi strumenti digitali offrono una stima iniziale, che non sostituisce il preventivo che il professionista presenta solamente dopo aver esaminato la specifica situazione. Dall’analisi delle caratteristiche dell’immobile, delle condizioni dell’acquisto, del regime fiscale e di ogni altro elemento rilevante presenti nella pratica, si arriverà al calcolo della cifra definitiva del rogito.
Il rogito, pertanto, rappresenta l’ultimo tassello – ma non il meno importante – di un percorso che dovrebbe essere economicamente pianificato molto prima, così da arrivare alla stipula con un quadro delle spese il più chiaro possibile.