1. Introduzione: un mercato in forte espansione
La casa mobile – o mobile home – rappresenta oggi una soluzione abitativa e turistica sempre più apprezzata, in particolare nel mondo dei campeggi, dei villaggi vacanze e dell’ospitalità all’aria aperta. In Italia il fenomeno è in crescita non solo per l’interesse dei viaggiatori che vogliono vacanze esperienziali a contatto con la natura, ma anche per coloro che cercano un’alternativa più flessibile alla casa tradizionale.
Se da un lato la casa mobile offre versatilità e risparmio, dall’altro subentra un tema delicato: la complessa normativa edilizia. Nel nostro Paese, infatti, le regole per l’installazione di strutture leggere, caravan, case mobili e prefabbricati variano a seconda dell’uso (privato o turistico-ricettivo) e del contesto (campeggio autorizzato o terreno privato). Oggi, nel 2025, molte cose sono cambiate rispetto a qualche anno fa: ci sono state semplificazioni e novità fiscali che hanno modificato di molto il quadro legislativo.
In questo articolo troverai:
- Un quadro aggiornato al 2025 sulla normativa nazionale e le principali indicazioni regionali.
- Le regole fondamentali per installare una casa mobile (in campeggio o su terreno privato).
- I riferimenti su catasto, IMU e tributi.
- Le linee guida sul trasporto delle case mobili e la differenza tra roulotte e mobile home.
- Alcuni consigli pratici per chi cerca case mobili usate e vuole coglierne i vantaggi.
Obiettivo: fornirti una panoramica completa e accessibile, così da orientarti al meglio in questo mercato in forte crescita, sia che tu gestisca un camping, sia che tu voglia usare una casa mobile come abitazione privata o come investimento turistico.
E se, alla fine, desideri approfondire ancora di più l’acquisto di una mobile home, specialmente nel mercato dell’usato, troverai un link a un sito specializzato dove potrai scoprire tutte le soluzioni disponibili. Resta con noi fino alla fine!
2. Cornice normativa nazionale (aggiornata al 2025)
2.1 DPR 380/2001 e la definizione di “nuova costruzione”
La base legislativa principale in tema di edilizia è il DPR 380/2001 (noto come Testo Unico Edilizia). L’art. 3, comma 1, lett. e.5) di questa norma include fra gli interventi di “nuova costruzione” anche:
«l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili […] che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi»
La legge specifica che, al di fuori delle aree e delle situazioni strettamente temporanee o ricettive, l’installazione di una casa mobile è assimilabile alla realizzazione di un edificio vero e proprio, pertanto richiede un Permesso di Costruire. Viceversa, all’interno di un campeggio o di una struttura ricettiva all’aperto regolarmente autorizzata, la posa di tali strutture viene considerata a tutti gli effetti edilizia libera, purché permangano determinate condizioni di mobilità e temporaneità.
2.2 Il Glossario Edilizia Libera (DM 2 marzo 2018)
Il Decreto Ministeriale 2 marzo 2018 ha introdotto un glossario unico delle opere di edilizia libera. Qui è stato chiarito che l’installazione di case mobili, roulotte e altre strutture leggere in campeggi, villaggi turistici e strutture ricettive analoghe non necessita di permessi edilizi (Permesso di Costruire, SCIA, CILA, ecc.), a condizione che la struttura ricettiva in cui vengono installate sia:
- Già autorizzata dal punto di vista urbanistico, edilizio e paesaggistico.
- Conforme alle normative regionali di settore.
La ratio è semplice: se sei all’interno di un campeggio o di un villaggio turistico regolarmente approvato e dotato dei titoli necessari, puoi installare case mobili – se mantengono il carattere “mobile” (ruote, timone, allacci sganciabili) – in regime di totale edilizia libera. Questo vale solo per finalità turistiche e non residenziali.
2.3 Novità dal Decreto-Legge 9 agosto 2024, n. 113
Una svolta importante, dal 2025 in poi, riguarda il trattamento catastale e fiscale delle case mobili a uso turistico. L’art. 7-quinquies di questo DL ha stabilito che, a partire dal 1° gennaio 2025, gli “allestimenti mobili di pernottamento” (roulotte, caravan, case mobili) non rilevano più ai fini catastali se collocati in strutture ricettive all’aperto (campeggi, villaggi, aree di sosta turistica).
- Prima del 2025, alcune Amministrazioni locali avevano iniziato a pretendere l’accatastamento delle case mobili “stabilizzate” nei campeggi come fossero fabbricati, con conseguenti aggravi di IMU.
- Oggi, invece, c’è una norma chiara: queste unità non vanno accatastate singolarmente. In compenso, la rendita catastale del terreno viene incrementata (85% per piazzole attrezzate, 55% per quelle libere), così da compensare l’“invisibilità fiscale” delle case mobili.
Per i gestori di campeggi e villaggi turistici, ciò significa dover presentare un aggiornamento catastale entro il 15 giugno 2025 per adeguare le mappe catastali, eliminare le planimetrie prima riferite alle case mobili e rivalutare la rendita delle piazzole.
Di conseguenza, niente IMU diretta sulle case mobili nei campeggi (diventano beni mobili a tutti gli effetti), mentre resta dovuta l’IMU sul terreno e sui servizi comuni (reception, bungalow in muratura, edifici fissi).
3. Ruolo delle Regioni: discipline specifiche
Gran parte della normativa concreta sull’installazione di strutture ricettive e case mobili è demandata alle Regioni. Ecco alcuni esempi che mostrano come il quadro sia diversificato ma tendenzialmente uniforme nello spirito:
3.1 Veneto
Già dal 2002, la Regione Veneto (L.R. 33/2002) esclude le case mobili in campeggio dal regime dei permessi edilizi, purché:
- Mantengano i meccanismi di rotazione (ruote, timone) funzionanti.
- Non siano ancorate permanentemente al suolo.
- Gli allacciamenti (acqua, luce, gas) siano rimovibili in ogni momento.
Con una legge del 2013, il Veneto ha ribadito la validità di questa impostazione, “salvando” le strutture ricettive all’aperto da possibili interpretazioni più restrittive dopo il “Decreto del Fare”.
3.2 Puglia
La Regione Puglia ha modificato la propria legge sul turismo nel 2018, agevolando lo sviluppo del “glamping” (campeggi di lusso con allestimenti innovativi). Ha consentito ai campeggi di ampliare la capacità ricettiva con case mobili e lodge-tent fino al 40% delle piazzole, senza dover presentare titoli edilizi. Sempre restando valide le condizioni di mobilità e smontabilità.
3.3 Umbria
La L.R. 8/2017 e il relativo Regolamento n.1/2019 definiscono le “strutture mobili” nei campeggi come temporaneamente ancorate e rimuovibili. Le “case mobili” rientrano in questa categoria, con allacci sganciabili, in linea con la normativa nazionale.
3.4 Regolamenti comunali
A livello comunale, ogni Regolamento Edilizio può aggiungere dettagli e prescrizioni (distanze, limiti, stagionalità, eventuali vincoli paesaggistici). Un Comune non può però disporre che una casa mobile in campeggio richieda il permesso di costruire, se la legge regionale e il DPR 380/2001 la classificano come edilizia libera. Quindi, la competenza comunale risiede soprattutto nel definire:
- Il numero massimo di case mobili ammesse.
- Gli aspetti paesaggistici o ambientali (zone vincolate).
- L’obbligo di comunicare l’installazione per finalità di monitoraggio.
- Regole igienico-sanitarie e antincendio (distanze minime tra le strutture).
4. Uso privato su terreno proprio vs. uso ricettivo (la vera differenza)
Una differenza cruciale è data dall’uso che si fa della casa mobile:
- Uso privato su terreno agricolo o edificabile:
- Se vuoi piazzare una casa mobile stabilmente su un tuo terreno (ad esempio, adibendola ad abitazione, ufficio, deposito), sei assimilato a una nuova costruzione.
- Ciò comporta la necessità di un Permesso di Costruire e il rispetto delle norme urbanistiche locali (ad es. indice di edificabilità, destinazione d’uso).
- La casa mobile, in questo caso, va anche accatastata come fabbricato (categoria A se abitazione, C se deposito/autorimessa, ecc.).
- Di fatto, se è installata stabilmente (magari con basamenti di cemento, veranda fissa, allacci non smontabili), non puoi invocare la mobilità per evitare i titoli edilizi.
- Uso in campeggi, villaggi turistici o agriturismi:
- Se la casa mobile rientra in una struttura ricettiva autorizzata, l’installazione è in edilizia libera (non serve permesso di costruire).
- La condizione è che le case mobili mantengano le caratteristiche di mobilità: ruote attive, timone, allacciamenti sganciabili, nessuna fondazione fissa o ancoraggio al suolo.
- Ai fini fiscali/catastali, diventano beni mobili e, dal 2025, non generano rendite separate né IMU aggiuntiva; concorrono a un aumento forfettario della rendita del terreno dove sono posizionate.
Morale: non è possibile “aggirare” la legge piazzando una casa mobile su un fondo privato per viverci in pianta stabile senza titolo edilizio. È un mito credere che “basta avere le ruote” per considerarla un veicolo. Se effettivamente la struttura diventa fissa, incappi in abuso edilizio.
5. Aspetti fiscali e catastali in dettaglio
5.1 Accatastamento
- Case mobili in campeggio:
- Prima del 2025: alcuni Comuni pretendevano l’iscrizione a catasto delle strutture stanziali.
- Dopo il DL 113/2024: le case mobili turistiche non devono più comparire in catasto. Rimane solo l’obbligo per il titolare del campeggio di rivedere le planimetrie e adeguare la rendita del terreno.
- Case mobili su terreno privato:
- Se utilizzate come vere e proprie costruzioni, vanno accatastate.
- La rendita catastale dipende dalla destinazione d’uso (abitazione, magazzino, box, ecc.).
- Ciò comporta solitamente l’iscrizione nel Catasto Fabbricati con specifica categoria.
5.2 IMU e altre imposte
- IMU in campeggio: la singola casa mobile non pagherà IMU, viene tassata l’area con la rivalutazione prevista (85%/55%).
- IMU su terreno privato: se la casa mobile diventa fabbricato (accatastata), scatterà l’IMU come seconda casa o immobile diverso (salvo eccezioni).
- TARI: le strutture turistiche pagano la tariffa rifiuti in base alla superficie dell’intero complesso. Il singolo turista non paga TARI “a parte” per la casa mobile, ma può esserci la tassa di soggiorno.
- IVA: la vendita di case mobili può prevedere aliquote agevolate (10%), se si tratta di beni funzionali alle attività ricettive.
6. Norme sul trasporto delle case mobili
Un aspetto spesso sottovalutato riguarda lo spostamento delle case mobili su strada. Contrariamente a quanto qualcuno possa pensare, non sono veicoli immatricolati come roulotte, quindi non possono circolare liberamente trainate da un’auto.
6.1 Trasporto eccezionale
Di solito, le dimensioni di una casa mobile (larghezza oltre 2,55 m, altezza oltre 4 m) configurano un trasporto eccezionale. Pertanto:
- Occorre un’apposita autorizzazione da parte dell’ente proprietario della strada (ANAS, Provincia, ecc.).
- Il trasporto avviene con camion e pianali dedicati, dotati di segnalazioni “Trasporto eccezionale”.
- In alcuni casi, è necessaria la scorta tecnica o delle Forze dell’Ordine, specialmente per larghezze superiori a 3,50 m o per percorsi particolarmente delicati.
- Sono in vigore limitazioni orarie e divieti nei giorni festivi e in determinati periodi di traffico intenso.
Chi acquista o vende una casa mobile e vuole trasferirla da un campeggio a un altro o su un terreno privato, deve mettere in conto questi costi di trasporto, che non sono trascurabili.
6.2 Movimentazione interna
All’interno di aree private (campeggi, spazi interni) valgono regole meno rigide perché non si applica il Codice della Strada. Qui la casa mobile può essere trainata con trattori o carrelli, purché sia presente la sede adeguata e le dimensioni lo consentano.
7. Perché scegliere una casa mobile: vantaggi e prospettive
Le case mobili rappresentano una soluzione molto interessante:
- Flessibilità: si possono spostare (con le dovute autorizzazioni) o ricollocare, soprattutto se all’interno di campeggi o strutture turistiche stagionali.
- Investimento turistico: sempre più viaggiatori amano la vacanza in mobil-home, perché offre privacy e comfort in mezzo alla natura.
- Costo ridotto: rispetto a un fabbricato tradizionale, il costo (anche fiscale) può essere più contenuto, specie se siamo nell’ambito dell’edilizia libera e della recente agevolazione sull’accatastamento.
- Rapidità: una casa mobile è “pronta all’uso” in tempi brevi, senza i lunghi cantieri di un edificio in muratura.
- Trend in crescita: il settore del turismo all’aria aperta è in forte espansione, sostenuto anche dalla spinta del “glamping” e dalle novità legislative, che rendono più conveniente investire in piazzole attrezzate.
8. Case mobili usate: una soluzione vincente
Se desideri acquistare una casa mobile, puoi optare per il nuovo oppure rivolgerti al mercato dell’usato, che negli ultimi anni è diventato particolarmente attivo e offre ottime opportunità:
- Prezzi più competitivi: potresti risparmiare migliaia di euro rispetto all’acquisto di una mobile home nuova.
- Ampia scelta: ci sono modelli di vari anni, dimensioni e caratteristiche interne (camere, angolo cottura, bagno, veranda, aria condizionata, ecc.).
- Possibilità di personalizzazione: dopo l’acquisto, potresti rinnovare gli interni, cambiare gli arredi, rifare la coibentazione, a costi spesso inferiori rispetto a un intervento in muratura.
L’importante è accertarsi che la casa mobile rispetti i requisiti di legge (ruote, timone funzionante), che la struttura sia in buone condizioni e che la documentazione sia regolare (fatture di acquisto, eventuali manuali tecnici, ecc.). Ricorda anche di organizzare il trasporto professionale.
9. Come prepararsi all’installazione in un campeggio
Se stai pensando di portare la tua casa mobile (nuova o usata) in un campeggio, e magari affittarla nei mesi estivi, tieni a mente:
- Verifica la disponibilità e la tipologia di piazzole del campeggio. Alcune strutture hanno piazzole speciali per le mobile home, con allacciamenti già predisposti.
- Richiedi all’ente gestore del campeggio (o del villaggio turistico) le regole interne: distanze di sicurezza, pass per i mezzi di trasporto, eventuali limitazioni paesaggistiche.
- Mantieni la mobilità: controlla periodicamente che le ruote non siano danneggiate, che gli allacci siano davvero sganciabili e che non ci siano ancoraggi fissi al suolo. È fondamentale per rientrare nell’edilizia libera.
- Aggiornamenti catastali: Se sei tu il gestore del campeggio, dovrai presentare le pratiche di adeguamento entro il 15 giugno 2025, come previsto dal DL 113/2024.
10. Consigli pratici per evitare sanzioni
- Non dare per scontato che una casa mobile, solo perché ha le ruote, non richieda permessi: l’uso turistico in campeggio è libero, ma l’uso su terreno privato può essere considerato nuova costruzione.
- Verifica i regolamenti locali: in alcune zone vincolate (paesaggio, parchi protetti, siti UNESCO), anche un campeggio ha bisogno di autorizzazioni aggiuntive per installare strutture mobili.
- Fai attenzione alle opere accessorie: pavimentazioni in cemento, tettoie fisse, verande non amovibili possono trasformare la casa mobile in un “fabbricato” a tutti gli effetti.
- Conserva la documentazione: fatture d’acquisto, schede tecniche, eventuali fotografie dimostrano che la casa è trasportabile e mobile, in caso di contestazioni.
11. Dove trovare case mobili usate e approfondire
Oggi, molti portali online offrono case mobili di seconda mano a prezzi interessanti. È una soluzione apprezzata sia dai privati che dai gestori di campeggi che desiderano ampliare il proprio parco alloggi con investimenti ridotti.
Se vuoi scoprire un’ampia selezione di case mobili usate, valutare modelli di diverse dimensioni, condizioni e fasce di prezzo, e ottenere consulenze specialistiche in merito al trasporto o alla normativa, dai un’occhiata a
casemobiliusate.com.
Sul portale troverai:
- Le migliori marche con foto e descrizioni tecniche (misure, stato d’uso, accessori).
- Opzioni di trasporto
- Supporto normativo: consulenze su dove e come installare la casa mobile, in base alla destinazione d’uso.
- Opportunità di risparmio, grazie a un ampio assortimento di usato revisionato o da rinnovare.
Che tu sia un gestore di campeggio o un privato in cerca di una soluzione vacanziera, questo portale ti offre varie opportunità per trovare la casa mobile adatta a te.
12. Conclusioni: un futuro sempre più “mobile”
Il 2025 ha segnato una tappa importante nel percorso di semplificazione e valorizzazione delle case mobili in Italia. Le novità normative hanno:
- Chiarito che fuori dai campeggi l’installazione costituisce nuova costruzione, mentre nei campeggi è edilizia libera;
- Semplificato la gestione fiscale e catastale per le strutture turistiche, rendendo più attraenti gli investimenti in mobil-home;
- Reso omogenea la disciplina sul territorio nazionale, pur lasciando ampio spazio alle leggi regionali e ai regolamenti comunali;
- Focalizzato l’attenzione sul carattere di effettiva mobilità e sull’esclusiva finalità turistica all’interno delle strutture ricettive.
Grazie a questi interventi legislativi, il mercato delle case mobili vive una fase di espansione, in cui la domanda dei turisti si unisce all’interesse di imprenditori, agriturismi e proprietari di campeggi, desiderosi di ampliare la propria offerta ricettiva in modo rapido, flessibile e a costi inferiori rispetto all’edilizia tradizionale.
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