Tredici anni dopo l’ultima riforma organica, il condominio torna al centro del dibattito politico e giuridico. Un mondo spesso percepito come tecnico e distante, ma che in realtà incide ogni giorno sulla vita di milioni di famiglie italiane, tra spese comuni, lavori straordinari, morosità e conflitti sempre più frequenti. Con la proposta di legge AC 2692, depositata alla Camera nel novembre 2025, il Parlamento apre una nuova stagione normativa destinata a cambiare profondamente la gestione dei patrimoni condominiali.
Il testo, presentato ufficialmente il 17 dicembre 2025 e analizzato da Altalex – Wolters Kluwer, mira a rafforzare professionalità, controlli e trasparenza, intervenendo in modo sistematico sul ruolo dell’amministratore, sulla contabilità, sui rapporti tra condòmini e fornitori e sulle responsabilità collettive. Una riforma ampia, che promette più ordine ma che solleva anche timori su costi e obblighi crescenti.
Una riforma che nasce da un sistema sotto pressione
Negli ultimi anni la gestione condominiale è diventata sempre più complessa. Edifici più grandi, impianti tecnologici avanzati, bonus edilizi, adempimenti fiscali, sicurezza e privacy hanno trasformato il condominio in un vero e proprio centro di interessi economici e giuridici. La legge 220 del 2012 aveva rappresentato un primo tentativo di razionalizzazione, ma secondo i promotori della nuova proposta ha lasciato aperte troppe zone grigie.
La riforma oggi in discussione nasce proprio da qui: dall’esigenza di superare una disciplina frammentata, spesso affidata all’interpretazione dei tribunali, e di rendere la gestione dei beni comuni più simile a quella di una struttura professionale, con regole certe e controlli effettivi.
Amministratori di condominio: laurea obbligatoria e albo nazionale
Il punto più delicato e discusso della riforma riguarda la figura dell’amministratore di condominio. Il disegno di legge introduce un requisito che segna una svolta netta: per esercitare la professione sarà necessaria una laurea, anche triennale, in materie economiche, giuridiche oppure tecnico-scientifiche.
Una scelta che cambia radicalmente l’accesso a una professione che fino a oggi poteva essere svolta anche con il solo diploma e che punta a una vera e propria professionalizzazione del ruolo. Sono previste alcune salvaguardie per chi è già in attività: l’obbligo di laurea non scatterà per gli amministratori iscritti ad albi, ordini o collegi professionali dell’area tecnica o giuridica, come geometri o periti. Restano però forti le preoccupazioni di molti amministratori “storici”, che temono di essere progressivamente esclusi.
Accanto al titolo di studio arriva anche l’istituzione di un elenco nazionale degli amministratori e dei revisori condominiali, pubblico e telematico, gestito presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy. L’iscrizione diventerà obbligatoria e chi eserciterà senza essere registrato potrà incorrere in sanzioni.
Formazione continua e assicurazione obbligatoria
La riforma rafforza anche l’obbligo di formazione permanente. Le ore di aggiornamento annuale aumentano e vengono allineate all’anno civile, passando da quindici a venti ore. L’obiettivo è garantire che l’amministratore sia costantemente aggiornato su norme, prassi e orientamenti giurisprudenziali.
Diventa inoltre centrale l’assicurazione professionale. L’efficacia della nomina dell’amministratore, salvo dispensa dell’assemblea, sarà subordinata alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile. Un passaggio chiave, che mira a tutelare i condòmini in caso di errori, omissioni o danni derivanti dalla gestione.
Stop al contante: tutti i pagamenti dovranno essere tracciabili
Uno degli interventi più incisivi riguarda la gestione del denaro. La proposta di legge introduce un principio chiaro: tutti i pagamenti effettuati per conto del condominio o in favore del condominio dovranno transitare obbligatoriamente su un conto corrente dedicato, bancario o postale.
Di fatto viene codificato il divieto di utilizzo del contante per le quote condominiali. Una scelta che punta a eliminare zone d’ombra, rendere ogni movimento tracciabile e ridurre il contenzioso legato alla gestione dei fondi comuni. Una rivoluzione silenziosa che cambierà le abitudini di molti condomìni, soprattutto quelli di piccole dimensioni.
Rendiconti più chiari e controlli rafforzati
La riforma interviene in modo profondo anche sul rendiconto condominiale. Vengono introdotti tempi certi per la presentazione, criteri più stringenti per la redazione e una struttura più dettagliata, pensata per offrire ai condòmini una fotografia reale della situazione patrimoniale e finanziaria.
Per i condomìni con più di venti condòmini diventa obbligatoria la nomina di un revisore condominiale certificato, terzo e indipendente, incaricato di verificare la contabilità e certificare il rendiconto. Il suo mandato durerà due anni e non sarà rinnovabile, per garantire autonomia e imparzialità. Anche il revisore risponderà personalmente del proprio operato.
I rendiconti certificati dovranno inoltre essere depositati presso la Camera di Commercio competente, introducendo un ulteriore livello di trasparenza.
Morosità e fornitori: cambia l’equilibrio delle responsabilità
Uno dei nodi più delicati della riforma riguarda il rapporto tra condòmini in regola, morosi e fornitori. Le nuove regole modificano i tempi e le modalità di recupero delle somme non versate.
Le azioni di recupero nei confronti dei morosi non scatteranno più automaticamente entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, ma dopo l’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea, che potrà avvenire entro centottanta giorni. Un allungamento dei tempi che, secondo alcuni, rischia di favorire i ritardi nei pagamenti.
Al tempo stesso la riforma rafforza la posizione dei fornitori. In caso di insolvenza, questi potranno agire direttamente sul conto corrente condominiale per l’intero importo dovuto e, se necessario, rivalersi anche sui condòmini in regola. Un principio di responsabilità collettiva che tutela chi lavora per il condominio, ma che rischia di penalizzare i proprietari virtuosi.
Sicurezza, lavori straordinari e poteri dell’amministratore
La proposta di legge rafforza anche gli obblighi in materia di sicurezza delle parti comuni. È prevista una certificazione annuale affidata a società specializzate, incaricate di verificare la conformità degli impianti e delle strutture.
In caso di inerzia dell’assemblea, l’amministratore potrà intervenire direttamente per la messa a norma, ampliando i suoi poteri d’urgenza. Una scelta che punta a evitare situazioni di stallo e responsabilità penali o civili, ma che accentua il peso decisionale dell’amministratore.
Per i lavori straordinari viene rivisto anche il meccanismo del fondo spese. Non sarà più possibile costituirlo in modo parziale o progressivo: il fondo dovrà essere pari all’importo del preventivo approvato, garantendo così coperture finanziarie certe fin dall’inizio.
Privacy e nuove competenze dell’assemblea
La riforma introduce nuove competenze per l’assemblea condominiale, chiamata a deliberare anche in materia di privacy e trattamento dei dati personali. In un contesto sempre più digitalizzato, il condominio viene riconosciuto come un centro di gestione di dati sensibili, con obblighi specifici di tutela e responsabilità.
È prevista inoltre una sanzione per l’esercizio della professione di amministratore senza iscrizione all’elenco nazionale, a conferma dell’intento di contrastare improvvisazione e abusivismo.
I nodi ancora da sciogliere
Nonostante l’impianto ambizioso, la riforma presenta diversi punti critici. Restano da chiarire i costi complessivi che ricadranno sui condòmini, legati all’obbligo di revisori, certificazioni, assicurazioni e formazione. Destano perplessità anche le tutele dei condòmini virtuosi, che potrebbero essere chiamati a coprire le morosità altrui.
Durante l’iter parlamentare sono previsti confronti con associazioni di categoria e parti sociali, con l’obiettivo di arrivare a un testo condiviso e più equilibrato. Molti aspetti potrebbero essere rimodulati prima dell’approvazione definitiva.
Una riforma che può cambiare la vita dei condomìni
La riforma del condominio in discussione rappresenta uno degli interventi più profondi degli ultimi decenni. Se approvata, cambierà il modo di amministrare gli edifici, rendendo la gestione più trasparente e controllata, ma anche più onerosa e complessa.
Per milioni di famiglie italiane non sarà solo una questione giuridica, ma un cambiamento concreto della quotidianità. Più regole, più controlli, meno improvvisazione. Resta da capire se il nuovo equilibrio saprà davvero ridurre conflitti e contenziosi o se aprirà una nuova stagione di tensioni nei condomìni italiani.